Solemos tener en cuenta los gastos desde el punto de vista del comprador, pero la venta de una vivienda lleva asociados unos gastos e impuestos que el propietario debe tener en cuenta para evitar sorpresas.
Plusvalía Municipal
Se denomina Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y está presente en todas las compraventas que se formalizan en España.
Se trata de un impuesto municipal y se paga ante el Ayuntamiento en el que está ubicado el inmueble. Hay que consultar la ordenanza fiscal del municipio para conocer sus detalles y posibles bonificaciones. Se debe liquidar en el plazo de 30 días hábiles desde la compraventa.
Se calcula sobre el incremento del valor catastral del suelo y el número de años que se ha tenido en propiedad. Varía según el tipo impositivo que aplica cada ayuntamiento. Sólo habrá que abonarlo si existe Incremento de valor de los terrenos.
Plusvalía de Hacienda (IRPF)
Los propietarios que vendan un bien inmueble están sujetos a tributación por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas si residen en España. En caso de ser no residentes en el territorio español, estarán sujetos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
La ganancia patrimonial que se obtiene por la venta de una vivienda debe tributar en la declaración de la renta. Es decir, se paga por la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró, siempre que haya habido beneficios.
Si la vivienda se vende por menos dinero que por el que se compró, se considera que ha existido una pérdida patrimonial y no se tributa.
La ley exime del pago al contribuyente que vende su vivienda habitual y destina el precio obtenido a la adquisición de otra casa (residencia habitual) en un plazo no superior a dos años. Debe declararse y acogerse al supuesto de exención por reinversión.
También se exime a los mayores de 65 años o personas en situación de dependencia. Aunque igualmente deben declararlo.
Gastos notariales y de registro
Conforme al artículo 1.455 del Código Civil “los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”. Sin embargo, en la práctica, suele suceder ese pacto y los gastos del notario los asume el comprador.
En muchas ocasiones, al realizar la venta el vendedor está aún pagando la hipoteca de la misma. La vivienda debe entregarse libre de cargas por lo que en dicho caso debe pagar la cancelación de la misma para que el nuevo comprador pueda inscribirla a su nombre. Además de la cancelación económica, también se debe proceder a la cancelación registral de la deuda. Un gasto de notaria y registro que hay que tener en cuenta.
Otros gastos.
Para que la vivienda esté libre de carga quien vende debe estar al día de los pagos de comunidad, derramas, IBI, tasa de basuras, a fecha de compra. El pago del IBI corresponde a quien sea propietario de la vivienda el 1de enero, salvo que se pacte de otro modo.
El vendedor igualmente debe presentar el certificado de eficiencia energética, obligatorio desde mediados de 2013.
Además, si el vendedor acude a una agencia inmobiliaria para que venda su casa deberá afrontar los gastos que esto supone, que puede ser un porcentaje de la venta o unos honorarios fijos.
El propietario debe tener en cuenta todos estos gastos a la hora de fijar el precio de venta.