El primer paso es encontrar la vivienda adecuada. Decidir la zona y el tipo de inmueble, si queremos playa o montaña, la tranquilidad de un pueblo o una casa aislada, o un piso en una ciudad con buena oferta cultural y de ocio… Para ello la mejor opción es la búsqueda por internet, que evitará al comprador desplazamientos innecesarios desde su país de residencia.
El proceso de compra de una vivienda en España por parte de un extranjero no residente es un trámite bastante sencillo. Sólo es necesario contar con el NIE (Número de Identificación de Extranjeros) imprescindible para cualquier transacción económica que haga en España.
Pueden solicitar el NIE desde su país, a través de la embajada o el consulado, o desde España a la Dirección General de la Policía.
Una vez en posesión del NIE puede iniciar la compra de la Vivienda, los pasos a seguir son los mismos que para un comprador español.
Para inversores de países no pertenecientes a la UE, la compra de una propiedad en España en la que invierta una cantidad superior a 500.000 euros le permite solicitar un visado o permiso especial de residencia para inversores.
No es obligatorio poseer una cuenta bancaria en España, pero sí es recomendable, ya que los impuestos derivados de la compraventa así como los gastos de notaría, gestión y registro se deben pagar en España. Así como si queremos solicitar un préstamo hipotecario. Para abrirla necesitarán el NIE y pasaporte en vigor.
Suele firmarse el contrato de Arras. Es un contrato privado entre comprador y vendedor, donde ambas partes formalizan el acuerdo de la futura compraventa y se entrega una cantidad de dinero como garantía. En este contrato privado figurará el precio de la vivienda y si ésta está libre de cargas (para ello se solicita al registro de la Propiedad una Nota Simple Informativa).
La escritura pública de compraventa. Se realiza ante notario, que dará autenticidad al contenido del documento. El otorgamiento de la escritura equivale a la entrega de la vivienda. El notario dejará constancia en la escritura de la cantidad y modo de pago. Antes de autorizar la escritura el notario pedirá al registro de la Propiedad una nota simple que acredite la titularidad y cargas de la finca. En caso de que el comprador extranjero no hable o no se pueda comunicar en el idioma oficial el notario obligará a la presencia de un traductor oficial en la notaría. Una vez firmada la escritura se remitirá al registro de la propiedad una comunicación en la que se exprese que la escritura ha sido autorizada, evitando que el comprador pueda quedar afectado por algún embargo o carga del vendedor anterior a la compra.
Por último viene el pago de los impuestos derivados de la compraventa. En el caso de compra de una vivienda de segunda mano se trata del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se abona a la Comunidad Autónoma donde se encuentra la vivienda adquirida mediante la autoliquidación de su importe en un impreso oficial e ingreso en una cuenta de la Hacienda Pública. Su importe varía entre el 6 y 7%.
Costes de la compra. ¿ A quién se debe pagar?
La compra de una vivienda genera una serie de costes para el comprador, que a veces no se sabe bien por qué ni a quien se pagan, y que incrementan de forma sensible el desembolso inicial que hay que realizar para adquirir la vivienda.
Conviene distinguir los siguientes pagos:
Al vendedor. El precio de la compra de la vivienda. Si se ha abonado parte en el contrato de arras esto se descontará de la cantidad a pagar en el momento de la firma.
Al notario. Por ley corresponden al vendedor la autorización de la escritura y al comprador la expedición de copias de la escritura. El importe de los aranceles notariales se halla establecido por su Arancel o Tarifa Reglamentaria.
A los gestores. El importe de sus servicios de gestión en caso de que se hayan contratado. Es muy importante que exijamos la presentación de las facturas originales emitidas por el notario y el registrador, así como la carta de pago de los Impuestos, de modo que sepamos cuánto pagamos por cada servicio.
Al Registro de la Propiedad. El importe de los honorarios correspondientes a la extensión de la inscripción de nuestro derecho y, si así se hubiera pactado, el importe de los honorarios correspondientes a la inscripción de la hipoteca. El importe de los aranceles registrales se halla establecido por un Arancel o Tarifa Reglamentaria, a disposición del usuario en cada oficina registral.
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