Estos pasos permitirán al comprador extranjero comprar su propiedad en España con todas las garantías:
- Revisa la posición legal de la propiedad contactando con el Registro de la Propiedad.
- En el Registro de la Propiedad puedes obtener la siguiente información:
Una descripción de la propiedad (su posición, superficie…), cualquier hipoteca existente, cualquier litigio que pueda afectarla o si se están llevando a cabo procedimientos por irregularidades en el planeamiento urbanístico.
- El Registro de la Propiedad puede proporcionarte esta información en forma de una nota simple informativa, o en forma de certificado mediante documento público oficial.
- En España, cualquier Registro de la Propiedad puede proporcionar estos documentos, independientemente del municipio en que se encuentre el inmueble. Se puede solicitar esta información por fax, correo o correo electrónico y a través de la página web de la Asociación de Registradores de Propiedad en registradores.org.
- Para obtener estos certificados, se te pedirá que te identifiques y proporciones algún tipo de documento que permita identificar la propiedad para la cual se solicita la información, tales como datos de registro (el número de propiedad registrado, el municipio), o detalles de la propietario (nombre, apellidos, razón social, número de identificación fiscal) u otros datos simples como la calle y el número de la casa.
- Estudia los cargos hipotecarios existentes.
Además de los requisitos legales, es importante prestar atención a si la propiedad que vas a adquirir tiene una hipoteca (si este es el caso, aparecerá en el Registro de la Propiedad). Si es así, te recomendamos que:
- Pidas al vendedor un certificado bancario con la cantidad pendiente de pago.
- Si necesitas financiación ten en cuenta que no estás obligado a asumir el préstamo hipotecario contratado por el vendedor; puedes exigir su cancelación y obtener un nuevo préstamo con otro banco de tu elección.
- Ve a un notario para llevar a cabo la compra y venta.
Los notarios son funcionarios públicos independientes que tienen la autoridad para dar fe de los documentos y que están obligados a asesorar a las partes en el momento de la venta
sobre la ley que les aplica. Además, se encargan de redactar el contrato de acuerdo con los deseos de las partes y ajustándose a la ley. Los contratos tienen la forma de escritura pública.
- La escritura pública es esencial para registrar la venta en el Registro de la Propiedad y beneficiarse de la seguridad que ello da, tal como se explica en el punto 5.
- Si tienes alguna duda, pregunta al notario antes de firmar, es su papel aconsejarte.
El contrato de compraventa puede haber sido previamente formalizado por ambas partes en un documento, pero ese documento no tendrá todas las garantías legales hasta que no se haya convertido en escritura pública.
En España, el Notario actúa en el momento de la compraventa, pero también puede aconsejarle de antemano tal como lo hacen los abogados en tu país de origen.
- Asegúrate de pagar los impuestos de venta correspondientes.
Comprar y vender inmuebles en España implica el pago de ciertos impuestos:
- Al comprar una nueva propiedad, se debe pagar el IVA al vendedor.
- Al comprar una propiedad usada, se debe pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales a través de uno de los bancos reconocidos por el Gobierno.
- En ambos casos, si compras mediante una hipoteca debes pagar el impuesto de Actos jurídicos documentados a una cuenta de la Administración Tributaria a través de un banco o entidad colaboradora.
- Regístrate como propietario del inmueble en el Registro de la Propiedad.
Una vez que se ha realizado la venta y pagado los impuestos ve al registro de la Propiedad correspondiente a la ubicación del inmueble para registrarlo. El registro no es una obligación, pero si el comprador lo hace, estará plenamente protegido como propietario:
- Lo que aparece en el Registro se presume verdadero y sólo puede ser modificado por un juez.
- Estarás protegido incluso si un juez decidiera que el contrato de compraventa por el que adquirió la propiedad es nulo, por razones que no aparezcan en el Registro.
Además, de acuerdo con la legislación española, el vendedor es el responsable de los defectos ocultos en el momento de la venta de la propiedad o que se produzcan posteriormente, incluso aunque no estuviesen al tanto de ellos. Esto significa que:
- Si el inmueble no cumple con los objetivos de calidad del espacio interior habitable según lo estipulado en la legislación vigente, el comprador tiene derecho a renunciar a la venta (pagando al vendedor los gastos en los que ha incurrido) o a una reducción en el precio, debidamente establecida por técnicos habilitados.
- Puedes reclamar por los defectos en elementos estructurales durante un periodo de 10 años desde la construcción del inmueble, 3 años por daños que afecten a la habitabilidad, y 1 año por los defectos de ejecución que afecten a la terminación o acabado.
- La ley española exige a las personas implicadas (constructor, arquitecto..) a tener un seguro que garantiza puedas tener una indemnización sin ningún problema, llegado el caso.
Desde la comunidad iyasta.com te facilitamos una serie de guías del Gobierno Español, el Colegio de Registradores y el Gobierno de UK con las recomendaciones que un comprador privado debería seguir en la compra de una casa en España. Todas ellas disponibles de forma gratuita: guías