En la actualidad la compra de una vivienda conlleva casi siempre la obtención de un préstamo hipotecario a través del cual financiar la adquisición, aunque es menor en el caso de compradores extranjeros. El banco prestamista abona el importe del precio al vendedor, y el comprador queda obligado a devolver al banco lo pagado, abonando un interés determinado. El banco garantiza la devolución con una hipoteca, la cual le permitirá exigir la venta de la vivienda en caso de que el comprador no atienda los plazos de devolución del préstamo, para de este modo cobrarse con el precio que se obtenga.
En la búsqueda del préstamo hipotecario a través del cual financiar la adquisición de la vivienda que compremos, habremos de tener en cuenta:
- Que el banco a quien solicitemos el préstamo exigirá para dárnoslo que tengamos la vivienda inscrita a nuestro nombre. Generalmente, la celebración del contrato de compraventa y la entrega del préstamo con la constitución de la garantía hipotecaria se producen de forma simultánea, de suerte que al tiempo del otorgamiento de la escritura acuden al notario el vendedor, el comprador y el apoderado del banco, que procederá a entregar el importe del precio al vendedor.
- Que los contratos de préstamo hipotecario son generalmente contratos de adhesión que incluyen condiciones generales, algunas de las cuales pueden ser abusivas. En este punto se ha de tener presente lo establecido por la legislación de protección de consumidores y usuarios. Puede ocurrir que la vivienda que vayamos a adquirir esté gravada con la hipoteca que constituyó el vendedor para financiar su adquisición o, si se trata de vivienda nueva, con la hipoteca que constituyó el promotor para financiar la construcción. En tales casos es importante saber que el comprador no está obligado a subrogarse en el préstamo hipotecario contratado por el vendedor, sino que podrá exigir que se cancele la hipoteca anterior, y obtener un nuevo préstamo hipotecario de otra entidad que le ofrezca mejores condiciones.
- En aquellos casos en los que vayamos a
subrogarnos en el préstamo contratado por el vendedor o promotor, hemos de
tener en cuenta:
- Que deberemos exigir al vendedor la presentación de una certificación expedida por el banco acreedor, de la que resulte la cantidad que se halla pendiente de pago.
- Que podremos solicitar del banco que tenga la hipoteca del vendedor o promotor una mejora en el tipo de interés y en las condiciones del plazo, y que en caso de negarse a ello, podremos solicitar de otro banco o entidad tales condiciones, de modo que la nueva entidad pague a la anterior el importe pendiente de pago y se coloque en su lugar como acreedora, con las nuevas condiciones más ventajosas. Tales operaciones resultan prácticamente gratuitas en cuanto están exentas de impuestos, y los honorarios notariales y registrales y las comisiones que pueden cobrar los bancos por llevarlas a cabo están muy reducidas por ley.