El aumento de los precios es la consecuencia de un escenario de fuerte incremento de la demanda y una oferta limitada, según el informe inmobiliario del primer semestre del 2017 realizado por Bankinter. No obstante, existen profundas diferencias de demanda en las diferentes ubicaciones que harán que persista una gran dispersión.
Además de la mayor demanda, 3 factores contribuirán a mantener la tendencia alcista:
- Limitación de la oferta. Hasta que las viviendas en fase de construcción actualmente comiencen a entregarse, la escasez de oferta será un catalizador para los precios.
- Subidas en las grandes ciudades. La tendencia alcista es consistente desde finales de 2014 y se ha acelerado en el primer trimestre de 2017, con incrementos de precios en Madrid y Barcelona de +4,7% y +9,9% respectivamente en tasa interanual. El mayor peso de Madrid y Barcelona seguirá impulsando el precio promedio en España, a pesar de que otras ciudades sigan registrando descensos como Bilbao y Zaragoza (-3,0% y -3,7% a/a respectivamente).
- Repuntes en el precio de los alquileres. El índice Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler (ARCA) subió +2,78% en junio y acumula 14 meses consecutivos al alza. En opinión del equipo de análisis de Bankinter, la subida de las rentas medias se mantendrá en los próximos trimestres, por la escasez de oferta y por un creciente interés por el alquiler de vivienda tras la crisis de 2008, a pesar de que España es uno de los países con mayor porcentaje de vivienda en propiedad y uso (79% frente al 67% de promedio en la UE). Además, la creciente rentabilidad obtenida a través de los pisos turísticos alquilados a través de plataformas como Airbnb está provocando que los contratos de alquiler de vivienda de largo plazo reflejen notables subidas de rentas. Sin embargo, los ritmos de subida del precio de la vivienda serán moderados y se situarán en el rango +4% / +5% en 2018.
Dos factores actuarán como freno y contribuirán a que las subidas de precios no superen de forma consistente las tasas interanuales de +5,3% registradas en la primera parte de 2017.
- La fuerte subida de los alquileres supone un gran problema para la población residente. Las subidas superiores a +10% en distritos centrales de las grandes capitales como Madrid y Barcelona y en las ciudades de gran demanda turística como Palma de Mallorca puede acelerar la aprobación de nuevas normativas que limiten el alquiler turístico.
- El esfuerzo financiero necesario para la adquisición de una vivienda. La combinación de unos mayores precios inmobiliarios con un incremento muy leve de los salarios ha provocado que el porcentaje de renta bruta por hogar destinado al pago de la vivienda no haya bajado del 33% y el número de años de renta familiar destinados al pago de la vivienda haya aumentado desde 6,3 a principios de 2014 hasta 6,9 en el primer trimestre de 2017. El ratio de esfuerzo financiero alcanzó máximos cercanos a 9 años en 2007 y el mercado español ha exigido tradicionalmente unos mayores niveles de esfuerzo que en otros países (5,3 años en Reino Unido y 3,6 años en EE.UU. actualmente). Sin embargo, el equipo de análisis de Bankinter considera que ratios superiores a 7,5 no parecen sostenibles en el medio plazo, considerando el rápido incremento de esa cifra a partir de 2005 y que el nivel actual de 6,9 ya es claramente superior al de otros países como Reino Unido (5,3 años) y EE.UU. (3,6 años). Por ello, los notables ratios de esfuerzo financiero exigidos ya para el pago de una vivienda limitarán en los próximos años la subida de los precios, especialmente si a partir de 2019 los tipos de interés comienzan a subir y el coste de la financiación se encarece frente a los mínimos actuales. Por ello, consideran que un incremento de los precios inmobiliarios cercano a +4% anual es más acorde con un recorrido alcista sostenible en el tiempo.