1. No buscar el inquilino apropiado.

Es importante definir el tipo de perfil de inquilino que buscas (sin hijos, con pareja, o si prefieres una familia, si admites mascotas…) Comprueba que tu inquilino es fiable, solvente y cumplidor y que no ha tenido incidencias en alquileres previos para evitar que en el futuro puedas tener problemas con los vecinos por ruidos o problemas que el inquilino pueda causar. Pide referencias a sus alquileres anteriores.

2. Fijar mal el precio de renta.

Para establecer un buen precio, ten en cuenta las características del inmueble, la zona, y también la situación actual de oferta y demanda.

3. Utilizar cualquier contrato de alquiler.

Es fundamental que el contrato de arrendamiento esté bien redactado y sea conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Puedes utilizar el modelo de contrato facilitado por el ministerio de transportes, movilidad y agenda urbana en su web

4. Suministros.

El inmueble debe tener los suministros dados de alta a la hora de alquilar el inmueble, este coste corresponde al arrendador. Una vez arrendada la vivienda debe cambiarse la titularidad de los suministros para que el inquilino sea el titular y el único responsable del pago.

5. No realizar un inventario

Es importante que el contrato lleve adjunto un inventario de la vivienda y los muebles, indicando la condición en que se encuentran, si es posible con fotos. Debe firmarse por las dos partes del mismo modo que el contrato. Con ello quedará constancia del estado de la casa en el momento de su arrendamiento

Estos son algunos errores básicos que debes evitar como inquilino a la hora de alquilar una vivienda.

1. Adelantar dinero o firmar el contrato sin visitar la vivienda.

Es fundamental conocer la vivienda, comprobar que sus características se ajustan realmente a la descripción que teníamos de la misma, así como el estado en que se encuentra. Fíjate en las cosas que no podrías percibir sin visitarla, como la luz, el ruido, si hay humedad…

2. No hacer un contrato escrito 

Es esencial reflejar por escrito lo fundamental en un contrato de alquiler, pues será lo que rija a la hora de cualquier conflicto. Cada parte debe quedarse con un original firmado por ambas partes en todas sus hojas.

Puedes utilizar el modelo de contrato facilitado por el ministerio de transportes, movilidad y agenda urbana en su web

3. No revisar el inventario

Es importante que el contrato lleve adjunto un inventario de la vivienda y los muebles. Revisa que efectivamente se encuentran esos enseres y también que se indica la condición en que se encuentran, si es posible dejando constancia con fotos.

Esto permitirá justificar al término del contrato que se devuelve todo en el estado en que se entregó.

4. Aceptar gastos que no te corresponden

En esta entrada del blog te contamos qué gastos corresponden al inquilino y cuáles a casero.

5. Entregar una fianza excesiva

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019 fija la cuantía de la fianza en una mensualidad a la firma del contrato de alquiler de vivienda. Además podrá pactarse en el contrato el establecimiento de garantías adicionales (ya sean depósitos, avales, seguros de impago) cuyo importe no podrá exceder de dos mensualidades. Art. 36.5 LAU

Con la normativa anterior no había límite de cuantía.

Los seguros de impagos dan solución a este problema asegurándote el cobro de las rentas si el inquilino deja de pagar.

Lo habitual es que el seguro cubra el pago de las rentas adeudadas por el inquilino hasta un máximo de 12 mensualidades y el adelanto de las rentas impagadas. Suelen incluir también indemnización por actos vandálicos del inquilino, así como los costes de defensa y jurídicos.

Es recomendable revisar exhaustivamente el contrato para saber las coberturas exactas y cuándo se puede reclamar el dinero del alquiler (se necesitará una reclamación oficial del alquiler, así como un  cierto periodo de impago).

El precio medio de estos seguros se encuentra entre el 3% y el 5% de la renta anual.

Si estás pensando poner tu vivienda en alquiler estos seguros pueden darte una mayor  protección  y tranquilidad.

1. ¿Cómo afecta la nueva normativa a los desahucios?

El Real Decreto-ley 7/2019 ha establecido un protocolo de actuación por parte de la administración que da mayor protección a las personas y familias vulnerables en situación de desahucio, y una mayor claridad y seguridad jurídica al procedimiento.

Se establece la notificación sistemática de los procedimientos de desahucio a los servicios sociales competentes. De esta forma, los servicios sociales pueden analizar cada caso y dar soluciones habitacionales o alternativas al lanzamiento. Art. 441.5 LEC

Además, con la nueva normativa se tramitan por juicio verbal -donde el ejercicio de defensa resulta más barato que en los juicios ordinarios- todos aquellos procesos arrendaticios cuya cuantía total reclamada no exceda de los 6.000 € y se pone fin a los desahucios con fecha abierta. Art. 249 LEC

2. ¿Cuántos meses de depósito me pueden exigir al firmar el contrato?

A la firma del contrato de alquiler de vivienda, el arrendador o casero exigirá una mensualidad de renta, en concepto de fianza, y podrá pactarse el establecimiento de garantías adicionales equivalentes, como máximo, a dos mensualidades, ya sean depósitos o cualquier otro tipo de garantía (avales, seguros de impago, etc.). Con la normativa anterior no había límite de cuantía. Art. 36.5 LAU

3. ¿Qué son y quién paga los seguros de alquiler?

Son productos pensados para que los propietarios y arrendadores queden cubiertos en caso de impago. También suelen contemplar asesoramiento jurídico y/o cobertura contra daños por vandalismo y/o robo. Los puede pagar tanto el propietario como el inquilino. Sin embargo, hay que recordar que la nueva normativa limita a dos mensualidades el coste de las garantías adicionales que pueden sumarse al mes de fianza, por lo que en el caso de que el seguro lo sufragará el inquilino, su coste no podrá exceder esas dos mensualidades. Art. 36.5 LAU

4. ¿Se puede exigir un aval bancario para acceder al alquiler?

El aval bancario es un compromiso de pago que adquiere la entidad financiera del inquilino en caso de que éste no satisfaga la mensualidad acordada. Era una condición adicional habitual en algunos mercados tensionado, hasta la fecha. Ahora, el aval bancario no podrá implicar en ningún caso para el inquilino más de dos mensualidades de renta (es decir, el límite máximo de garantías adicionales que pueden sumarse al mes de fianza). Art. 36.5 LAU

5. ¿Qué pueden hacer las comunidades de vecinos ante el fenómeno de la vivienda turística?

El Real Decreto-Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler aumenta la capacidad de control de la comunidad de vecinos sobre la explotación de un inmueble como vivienda turística. Con la nueva regulación basta con que tres quintas partes de los propietarios de una comunidad de vecinos se oponga a que una vivienda se vaya a usar con fines de alquiler turístico para impedirlo, a través de un acuerdo de la comunidad. Antes se requería una oposición unánime. Además, las comunidades de vecinos podrán cobrar al apartamento o piso que esté destinado al uso turístico hasta un 20 por ciento más de los gastos anuales de la comunidad que le corresponda como propietario del piso. Art. 17.12 LPH

Estos acuerdos de la comunidad en ningún caso tendrán efecto retroactivo, es decir, no se aplicaría a aquellas viviendas que ya estuviesen desarrollando la actividad con todas sus autorizaciones administrativas y requisitos legales aplicables. Fuente: Ministerio de Transporte, movilidad y agenda urbana.

Fuente: Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda urbana

¿Más preguntas frecuentes? Te las contamos aquí

Aquí te contamos 5 de esas preguntas frecuentes:

1. ¿Cuánto dura un contrato de alquiler?

La duración será la pactada libremente por propietario e inquilino en el contrato.

En los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, si el plazo pactado es inferior a 5 años (si el arrendador es persona física) o 7 años (si es persona jurídica), el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta llegar a esos 5 o 7 años. Si el contrato se firmó antes del 6 de marzo de 2019 rige la ley anterior que establece este plazo en 3 años en lugar de 5.

El inquilino puede comunicar al propietario su intención de no renovar el contrato con al menos 30 días de antelación a la finalización del plazo pactado o cualquiera de sus prórrogas anuales.

Transcurridos estos 5 o 7 primeros años (según sea el arrendador persona física o jurídica), si ninguna de las partes ha notificado voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará de forma tácita por plazos anuales hasta un máximo de 3 años. Con la ley anterior esta prórroga tácita era de sólo 1 año.

2. ¿Con qué antelación deben avisar las partes si no quieren renovar el contrato?

La nueva normativa de 6 de marzo de 2019 establece los siguientes plazos:

El inquilino: transcurridos los cinco primeros años del contrato, (7 si el arrendador es persona jurídica) deberá comunicarlo al menos con dos meses de antelación. Durante los siguientes tres años de prórroga tácita, podrá comunicar su voluntad de no renovar con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades.

El propietario: Transcurridos los cinco primeros años del contrato, (7 si el arrendador es persona jurídica) debe comunicar al inquilino con al menos cuatro meses de antelación la voluntad de no renovar el contrato.

3. ¿Se debe renovar el contrato de alquiler?

La ley del 2019 establece el periodo mínimo de alquiler en 5 años (si el arrendador es persona física) y 7 años (si es persona jurídica), siempre que el inquilino desee continuar en la vivienda.

Una vez vencido ese periodo de duración mínima la prórroga tácita es de 3 años. Por tanto se puede permanecer ese periodo sin renovar el contrato de alquiler.

Una vez finalizada la prórroga legal el contrato entra en tácita reconducción (recogida en el artículo 1566 del Código Civil):  Si el arrendatario permanece disfrutando quince días de la vivienda arrendada sin que el propietario haya manifestado deseo de finalizar el contrato, se entiende que hay tácita reconducción y el contrato de arrendamiento permanece vigente. El tiempo de vigencia dependerá de cómo se haya fijado la renta en el contrato, si se estableció una renta anual (aunque el pago se haga por mensualidades) la prórroga será de un año.

4. ¿Puede el propietario recuperar la vivienda antes de la finalización del contrato?  

Una vez transcurrido el primer año, si el arrendador es persona física y tiene necesidad de su vivienda para uso propio o de familiares de primer grado como vivienda habitual puede recuperar la vivienda comunicándolo al inquilino con  dos meses de antelación. Con la nueva normativa aprobada en 2019 esta posibilidad debe contemplarse de manera expresa en el contrato.

Si el arrendador o sus familiares no han ocupado la vivienda en el plazo de 3 meses (salvo causas de fuerza mayor) el inquilino tiene derecho a ser repuesto en el arrendamiento y/o percibir una indemnización conforme a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

5. ¿Cuánto puede subir el alquiler cada año?

La renta no está sujeta a actualización anual salvo que se pacte expresamente por las partes. Es habitual incluir dicha cláusula de actualización en el contrato.

Desde la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, esta actualización tiene como límite la variación del IPC.

Te responderemos a más preguntas frecuentes en nuestra próxima entrada del blog.

Como referencia para la concesión de ayudas se utiliza el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). La mayoría de las Comunidades establecen como límite de ingresos del solicitante 3 veces el IPRM como requisito.

Se dirigen en general a alquileres cuya renta mensual no supera los 600 euros, aunque en ciudades donde los precios son más elevados pueden llegar a cubrir arrendamientos de hasta 900 euros, como ocurre para determinados municipios de Madrid y Barcelona.

La cuantía de las ayudas varía entre el 40 y 50% de la renta. Este porcentaje varía igualmente en función de la Comunidad así como de la situación del solicitante. En Andalucía, para situaciones de especial vulnerabilidad, llega a cubrir el 75% de la renta mensual.

Los requisitos y cuantías varían en cada Comunidad Autónoma. Puedes comprobar las ayudas correspondientes a tu Comunidad en la web del Ministerio Aquí

Estos son tus principales derechos y obligaciones si eres el inquilino (arrendatario) del inmueble.

5 Derechos como inquilino:

• No verse perturbado por el arrendador en el uso de la vivienda. El propietario no podrá entrar en la misma sin su permiso.
• Obtener un recibo del pago de la renta si así se lo solicita al arrendador.
• Rescindir el contrato de alquiler cuando lo necesite, siempre que hayan transcurrido al menos seis meses desde la firma del contrato.
• Recuperar la fianza una vez finalizado el contrato si no hay daños en la vivienda ni deudas con las compañías de suministro.
• Tener beneficios fiscales en la declaración de la renta por alquiler de vivienda habitual. La mayoría de las comunidades autónomas cuenta con una deducción en el IRPF para el alquiler de una vivienda habitual. La deducción estatal sólo es aplicable en contratos anteriores al 1 de enero de 2015.

5 Obligaciones como inquilino:

• El pago mensual de la renta como precio del alquiler.
• Abonar una fianza al formalizar el contrato de alquiles. El déposito irá al organismo fijado por la Comunidad Autónoma correspondiente
• Respetar las normas de la comunidad de propietarios en la que se encuentre la vivienda.
• No realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento del arrendador.
• No subarrendar la vivienda si no hay un consentimiento escrito por parte del  propietario.

¿Eres propietario? Aquí te contamos tus derechos y obligaciones.

Si quieres más información sobre Alquiler, el Ayuntamiento de Madrid ha desarrollado esta completa Guía

5 Derechos como casero:

• Recibir la cuota de renta mensual fijada en el contrato de alquiler.
• Solicitar al arrendatario una fianza como garantía del cumplimiento de sus obligaciones.
• Recuperar la vivienda alquilada en caso de necesidad para usarla como vivienda habitual bien para sí mismo o familiares de primer grado.
• Incrementar la renta anualmente conforme al IPC.
• Resolver el contrato por incumplimiento del arrendatario: falta de pago de la renta, daños dolosos en el inmueble…

5 Obligaciones como casero:

• Poner la vivienda a disposición del inquilino en perfecto estado de conservación y habitabilidad.
• Realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Dichas reparaciones deberán acometerse sin derecho a subir la renta por dicho motivo.
• Disponer de un Certificado de Eficiencia Energética. Aquí te contamos qué es y para qué sirve.
• Permitir la subrogación del contrato en caso de muerte del inquilino a quien corresponda.
• Devolver la fianza a la extinción del contrato si no hay daños en la vivienda ni deudas con las compañías de suministros.

¿Eres inquilino? En la próxima entrada te contamos tus derechos y obligaciones.

El Ayuntamiento de Madrid ha desarrollado esta completa Guía

Para una buena relación entre casero e inquilino es importante que cada uno tenga claro a qué gastos debe hacer frente.

Lo fundamental: lo que diga el contrato manda, la mayoría de los gastos son de libre pacto entre las partes, por lo que todo lo que quede especificado en el mismo determinará a quién corresponde asumir cada uno de los costes. La Ley impone cada vez menos reglas, pero se aplica en lo que no se especifique en el contrato. 

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) explica en su artículo 20 que “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario”

Gastos del Casero

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Lo paga el propietario, si no se ha pactado de otra manera en el contrato de alquiler.
• La comunidad de vecinos. Normalmente es un gasto que corresponde al casero si en el contrato no se ha fijado de otra manera.
• Tasa de basuras. Aunque es el inquilino el que disfruta del servicio de recogida de basuras la responsabilidad corresponde en último término al arrendador, que puede repercutir el gasto al inquilino si se establece de ese modo en el contrato de alquiler.
• Seguro de la casa.
• Seguros de mantenimiento de calderas u otras instalaciones.
• Averías de los electrodomésticos e instalaciones. Sólo pagará el inquilino cuando la avería sea mínima: un piloto, un filtro…, o bien si se demuestra que la culpa ha sido del inquilino.
• Reparaciones o averías consistentes en el arreglo, renovación o sustitución de alguno de los elementos que componen la casa.

Gastos del inquilino

• La renta mensual fijada en el contrato de alquiler.
• Los gastos de suministros de agua, luz, gas, teléfono o internet.
• Los desperfectos por el uso ordinario de la vivienda. El inquilino pagará los daños que él o sus visitas causen (por ejemplo la rotura de un cristal). También se encargará de los pequeños gastos por uso cotidiano (por ejemplo el cambio de bombillas o la correa de una persiana)

El mejor consejo es establecer una relación de diálogo y respeto mutuo entre casero e inquilino y ante cualquier situación negociar sin pelear.

Ponemos a tu disposición el modelo de contrato que nos ofrecen desde la OCU. Puedes descargarlo Aquí

Si lo que buscas es alquilar también te facilitamos otro modelo de la OCU para este trámite, junto con un modelo de inventario de entrada que puede resultar muy útil para prevenir problemas. Puedes descargarlos Aquí